发布时间：1970-01-01 08:00:00
发布者：kaiyun
本公司及全体董事、监事、高级管理人员承诺募集说明书及别的信息披露资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性及完整性承担连带赔偿责任。 公司负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人保证募集说明书里面财务会计资料真实、完整。 中国证券监督管理委员会、上海证券交易所对这次发行所作的任何决定或意见，均不表明其对申请文件及所披露信息的真实性、准确性、完整性作出保证，也不表明其对发行人的盈利能力、投资价值或者对投入资产的人的收益作出实质性判断或保证。任何与之相反的声明均属虚假不实陈述。 根据《证券法》的规定，证券依法发行后，发行人经营与收益的变化，由发行人自行负责。投资者自主判断发行人的投资价值，自主作出投资决策，自行承担证券依法发行后因发行人经营与收益变化或者证券价格变革引致的投资风险。 公司经营发展面临诸多风险。公司特别提请投资者注意，在作出投资决策之前，务必认真阅读本募集说明书正文内容，并关切以下重要事项及公司风险。 1、本次向特定对象发行 A股股票相关事项已经发行人 2023年 11月 6日召开的第十一届董事会 2023年第四次会议、2023年 11月 22日召开的 2023年第四次临时股东大会审议通过。根据《公司法》《证券法》以及《上市公司证券发行注册管理办法》等有关规定法律、法规和规范性文件的规定，这次发行尚需通过上交所审核并经中国证监会同意注册后方可实施。在中国证监会同意注册后，公司将向上交所和中国证券登记结算有限责任公司上海分公司申请办理股票发行、登记和上市事宜，完成本次发行全部呈报批准程序。 2、本次向特定对象发行的发行对象为广州珠江实业集团有限公司，系公司控制股权的人，发行对象以现金方式认购。本次向特定对象发行股票事项构成关联交易。 3、本次向特定对象发行 A股股票的定价基准日为第十一届董事会 2023年第四次会议决议公告日。 本次向特定对象发行股票的发行价格为 2.92元/股，不低于定价基准日前 20个交易日股票交易均价的 80%（定价基准日前 20个交易日公司股票交易均价=定价基准日前 20个交易日股票交易总额/定价基准日前 20个交易日股票交易总量）。若公司在定价基准日至发行日的期间发生分红派息、送股、资本公积金转增股本等除权、除息事项，本次向特定对象发行 A股股票的发行价格将进行相应调整。 4、本次向特定对象发行股票的数量不超过 256,038,216股（含本数），未超过本次发行前总股本的 30%，最终发行数量以中国证监会同意注册的股票数量为准。若公司股票在定价基准日至发行日期间发生送股、资本公积金转增股本或另外的事项导致这次发行前发行人总股本发生变动的，这次发行股票数量上限将作相应调整。 6、广州珠江实业集团有限公司通过这次发行认购的股票自发行结束之日起 3年内不得转让。若后续有关规定法律、法规、证券监督管理部门规范性文件发生变更的，则限售期相应调整。 本次发行结束后，发行对象所认购的公司股份因送股、资本公积转增股本等情形所衍生取得的股份亦应遵守上述限售安排。限售期满后，该等股份的解锁及减持将按中国证监会及上海证券交易所的有关法律法规执行。 7、本次向特定对象发行股票完成后，公司股权分布将发生明显的变化，但是不会导致公司控制股权的人和实际控制人发生明显的变化，不会导致公司不具备上市条件。 8、本次向特定对象发行触发《上市公司收购管理办法》规定的要约收购义务。根据《上市公司收购管理办法》第六十三条投资的人能免于发出要约的情形之“（三）经上市公司股东大会非关联股东批准，投资者取得上市公司向其发行的新股，导致其在该企业具有权益的股份超过该公司已发行股份的 30%，投资者承诺 3年内不转让本次向其发行的新股，且公司股东大会同意投资者免于发出要约”的相关规定，珠江实业集团已承诺这次发行中所取得的股份自这次发行完成之日起 3年内不进行转让，且经公司 2023年第四次临时股东大会非关联股东批准，可免于发出要约。 9、本次向特定对象发行股票前公司滚存未分配利润或未弥补亏损将由本次向特定对象发行股票完成后的股东按照发行后的股份比例共享或承担。 10、按照中国证监会《关于进一步落实上市公司现金分红有关事项的通知》《上市公司监督管理指引第 3号—上市公司现金分红》及《公司章程》等相关规定，公司于2023年 11月 6日召开的第十一届董事会 2023年第四次会议通过了《关于公司未来三年（2023年至 2025年）股东分红回报规划》，对公司的利润分配政策进行了进一步规范并对公司未来三年的股东回报规划进行了明确。 11、公司提示投资者关注本次向特定对象发行股票摊薄股东即期回报的风险，虽然本公司为应对即期回报被摊薄风险而制定了填补回报措施，且公司控制股权的人、董事、高级管理人员就切实履行填补即期回报措施作出了相关承诺，但所制定的填补回报措施不等于对公司未来利润作出保证。投资者不应据此来投资决策，投资者据此来投资决策造成损失的，公司不承担赔偿相应的责任，提请广大投资者注意。 12、本次向特定对象发行股票方案尚需上海证券交易所审核及中国证监会的注册同意。 本公司特别提醒投资者注意公司及这次发行的以下事项，并请投资者认真阅读本募集说明书“第五章 与这次发行相关的风险因素”的全部内容。 在房地产面临“需求萎缩，供给冲击，预期减弱”的难题下，物业企业发力市场拓展成为必然趋势，过度的市场之间的竞争将使公司业务拓展承受压力，从而影响企业规模目标的达成，同时恶性竞争也可能带来经营利润下滑的风险。行业整合并购潮仍将持续，并购一方面加剧行业集中化，抬高行业规模增速预期，另一方面考验物业企业投后管理能力，整合不利可能造成项目没办法续签、人才流失、盈利能力变弱的风险。 2021年、2022年、2023年和 2024年 1-3月，公司归属于母公司净利润分别为12,299.73万元、-179,753.26万元、-6,295.91万元和-253.84万元（2021年、2022年系同一控制下合并追溯调整后口径）。报告期内，房地产市场持续下行、市场需求较弱，公司房地产业务经营欠佳，同时由于部分存货、债权等资产减值影响，公司业绩存在亏损情形，且 2022年亏损金额较大。2023年 3月，公司完成重大资产重组，剥离房地产开发业务并转型从事城市服务和文体运营；但受 2023年第一季度房地产开发业务亏损以及利息支出金额较大的影响，公司 2023年仍处于业绩亏损状态。2024年 1-3月，公司亏损主要系受到持有交易性金融实物资产公允价值变动损失的影响。如果未来宏观经济、市场环境出现重大不利变化，或由于战略转型后公司从事的城市服务和文体运营业务发展没有到达预期，需求市场低迷、市场之间的竞争加剧、人力成本上涨等坏因，公司营业收入情况没有到达预期，或未能做好成本费用控制，则公司在未来仍有几率存在亏损的风险，并可能对公司向股东进行利润分配的能力造成影响，提请投资者关注相关风险。 截至 2024年 3月末，发行人负债总金额为 181,300.21万元，合并资产负债率为79.29%，负债水平较高；从偿债指标看，截至 2024年 3月末企业流动比率为 1.09。公司存在一定的偿债压力和风险。若公司持续融资能力受到限制或者客户未能及时回款，进而导致未能及时、有效地作好偿债安排，可能使公司正常运营面临较大的金钱上的压力，公司业务的持续发展将受到不利影响。 截至 2024年 3月 31日，企业存在 9起涉诉金额超过 1,000万元的未决诉讼事项，包括股权转让纠纷、借款纠纷、合同纠纷等。公司已根据会计政策规定进行了坏账准备计提或其他会计处理，相关诉讼主要系与公司原房地产业务相关，不会对公司城市服务、文体运营业务经营产生重大不利影响，但由于案件审理结果存在一定不确定性，未来可能对公司产生不利影响。 广州珠江发展集团股份有限公司 2023年向特定对象发行 A股股 票的行为 广州珠江发展集团股份有限公司 2023年度向特定对象发行 A股 股票募集说明书 第九条、第十条、第十一 条、第十三条、第四十条、第五十七条、第六十条有关法律法规的适 用意见——证券期货法律适用意见第 18号》 通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合 同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地做维修、养护、 管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动 物业服务企业为住户提供的除基础物业管理服务外的个性化专项 服务，如家政服务、室内维修服务、案场与助销服务等 物业服务企业为满足多种类型的物业提供相应的物业服务而形成 的不同经营形态 业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由 物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式 在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付 给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余 或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式 Guangzhou Pearl River Development Group Co., Ltd. 非居住房地产租赁；住房租赁；物业管理；以自有资金从事投资活动；土 地使用权租赁；技术服务、技术开发、技术咨询、技术交流、技术转让、 技术推广；工程管理服务；工程技术服务（规划管理、勘察、设计、监理 除外）；酒店管理；工程和技术研究和试验发展；环保咨询服务；土壤污 染治理与修复服务；土壤环境污染防治服务；停车场服务；招投标代理服 务;城市绿化管理;会议及展览服务；租赁服务（不含许可类租赁服务）； 信息咨询服务（不含许可类信息咨询服务）；体育竞赛组织；社会经济咨 询服务；文化场馆管理服务；劳务服务（不含劳务派遣）；房地产开发经 营；建设工程施工；高危险性体育运动（游泳） 截至 2024年 3月 31日，珠江实业集团直接持有发行人 26,540.9503万股股份，占本次发行前发行人股本总额的 31.10%，为公司的控股股东。 广州市越秀区环市东路371-375号世贸中心大厦南塔28、29、30楼 企业总部管理；企业管理；企业管理咨询；以自有资金从事投资活动；物业 管理；对外承包工程；酒店管理；住房租赁；非居住房地产租赁；房地产咨 询；房地产经纪；专业设计服务；日用化学产品销售；日用百货销售；新鲜 蔬菜批发；日用家电零售；家具销售；食用农产品初加工；与农业生产经营 有关的技术、信息、设施建设运营等服务；教育咨询服务（不含涉许可审批 的教育培训活动）；游览景区管理；日用品出租；花卉绿植租借与代管理； 房地产开发经营；各类工程建设活动；房屋建筑和市政基础设施项目工程总 承包；住宅室内装饰装修；建设工程监理；工程造价咨询业务；建设工程设 计；货物进出口；技术进出口；劳务派遣服务） 发行人实际控制人为广州市国资委，广州市国资委根据广州市人民政府授权，代表广州市人民政府履行股东职责。珠江实业集团的股权结构为： 根据国家统计局《国民经济行业分类与代码》（GBT4754－2017），公司城市服务业务属于“K70房地产业”之“K7020物业管理”，文体运营业务属于“R89体育”之“R8920体育场地设施管理”。依据《中国上市公司协会上市公司行业统计分类指引》，考虑公司重大资产重组后城市服务业务占营业收入比重大于 50%，公司所属行业为“K70房地产业”之“K7020物业管理”。 （二）行业主管部门、监管体制、行业协会及主要法律、法规和政策 1、行业主管部门及监管体制 物业管理行业的监管体制以政府职能部门为主，根据国务院公布的《物业管理条例》，中华人民共和国住房和城乡建设部和国家发改委负责全国物业管理活动的监督管理工作。除此之外，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，县级以上地方人民政府会同同级房地产行政主管部门共同监管物业服务收费项目。 物业管理行业的自律性组织包括中国物业管理协会（CPMI）及各地区物业管理协会等。其中，作为行业内最重要的自律性组织，中国物业管理协会成立于 2000年，为具有社团法人资格的全国性社会团体，成员以物业管理企业为主，允许其他相关企业参加，主管部门为住房和城乡建设部。其职能包括：经政府有关部门批准或委托，参行业准入条件等研究制定，开展诚信管理和从业人员水平评价；积极向政府部门反映行业和会员诉求，提出行业发展和立法等方面的意见和建议；建立物业管理行业自律机制，制定行规行约，开展信用评价，推动物业管理行业诚信体系建设等。 根据国务院《物业管理条例》，国务院建设行政主管部门，即住房和城乡建设部，负责全国物业管理活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。 住房和城乡建设部是物业管理行业的主要国家监管部门，主要负责制定产业政策、部门规章及规范性文件等工作，如颁布《住宅专项维修资金管理办法》《业主大会和业主委员会指导规则》《物业承接查验办法》等。 根据《物业服务收费管理办法》，国务院价格主管部门，即国家发展和改革委员会，会同国务院建设行政主管部门负责全国物业服务收费的监督管理工作。 国家发展和改革委员会主要制定和颁布行业收入规范的相关规定，例如《关于印发物业服务收费管理办法的通知》《物业服务收费明码标价规定》《物业服务定价成本监审办法（试行）》等。 根据国务院《物业管理条例》，专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门，即财政部制定。 根据《国家税务总局主要职责内设机构和人员编制规定》，国家税务总局具体起草税收法律法规草案及实施细则并提出税收政策建议，制订贯彻落实的措施，负责对税收法律法规执行过程中的征管和一般性税政问题进行解释。 国家税务总局主要制定行业税收规范的相关规定，如《国家税务总局关于住房专项维修基金征免营业税问题的通知》。 中国物业管理协会是以物业管理企业为主体，相关企业参加，按照有关法律、法规自愿组成的全国行业性的自律组织，具有国家一级社团法人资格。主要负责协助政府贯彻执行国家的有关法律、法规和政策；协助政府开展行业调研和行业统计工作，为政府制定行业改革方案、发展规划、产业政策等提供建议；协助政府组织、指导物业管理科研成果的转化和新技术、新产品的推广应用工作，促进行业科技进步等。 体育行业的行政主管部门是国家体育总局。国家体育总局的主要职责为研究体育发展战略，协调区域性体育发展，负责推动多元化体育服务体系建设，推进体育公共服务和体育体制改革；拟订体育事业发展规划和政策，起草有关法律法规草案并督促实施；统筹规划群众体育发展，负责推行全民健身计划，监督实施国家体育锻炼标准，推动国民体质监测和社会体育指导工作队伍制度建设，指导公共体育设施的建设，负责对公共体育设施的监督管理；统筹规划竞技体育发展，设置体育运动项目，指导协调体育训练和体育竞赛，指导运动队伍建设，协调运动员社会保障工作；统筹规划青少年体育发展，指导和推进青少年体育工作；拟订体育产业发展规划、政策，规范体育服务管理，推动体育标准化建设，负责体育彩票发行管理；指导、管理体育外事有关工作，组织开展国际间和与港澳台的体育交流与合作；组织开展体育领域重大科技研究、技术攻关和成果推广；负责组织、协调、监督体育运动中的反工作；承办国务院交办的其他事项。 行业协会由接受体育总局业务指导的多个协会组成，主要包括中华全国体育总会、中国奥林匹克委员会、中国体育场馆协会、部分省市体育产业协会（如北京市体育产业协会、广东省体育产业协会、山西省体育产业协会）等。中华全国体育总会是全国群众性的体育组织，其宗旨是联系、团结运动员和体育工作者，努力发展体育事业，普及群众体育运动，提高全民族的身体素质等；中国奥林匹克委员会的职责是促进奥林匹克项目在中国广泛开展，组织中国奥委会代表团参加国际奥委会主办的夏季、冬季奥运会并提供必要的经费和运动器材，协助其他全国性体育组织举办体育竞赛和运动会；中国体育场馆协会的宗旨是团结全国体育场馆工作者，推进体育场馆工作的全面、深入开展，为普及体育运动，促进体育产业发展服务；各省市体育产业协会主要职责为协助各省市体育局制定行业规范和进行行业管理，加强人员培训交流等。 《最高人民法院关于审 理商品房买卖合同纠纷 案件适用法律若干问题 的解释》 鉴于住房专项维修基金资金所有 权及使用的特殊性，对房地产主 管部门或其指定机构、公积金管 理中心、开发企业以及物业管理 单位代收的住房专项维修基金， 不计征营业税 物业管理企业向业主提供服务， 应当按照本规定实行明码标价， 标明服务项目、收费标准等有关 情况 推动建立业主自我管理与自我约 束的机制，维护全体业主的共同 利益；引导前期物业管理活动当 事人通过合同明确各自的权利与 义务，减少物业管理纠纷 《物业管理师制度暂行 规定》《物业管理师资格 考试实施办法》和《物 业管理师资格认定考试 办法》 国家对从事物业管理工作的专业 管理人员，实行职业准入制度， 纳入全国专业技术人员职业资格 证书制度统一规划 规范物业管理活动，维护业主和 物业服务企业的合法权益，改善 人民群众的生活和工作环境 政府价格主管部门制定或者调整 实施行政府指导价的物业服务收 费标准，对相关物业服务企业实 施定价成本监审 加强对住宅专项维修资金的管 理，保障住宅共享部位、共享设 施设备的维修和正常使用，维护 住宅专项维修资金所有者的合法 加强规划和产业政策引导，深化 服务领域改革，提高服务领域对 外开放水平，大力培育服务领域 领军企业和知名品牌 《最高人民法院关于审 理物业服务纠纷案件具 体应用法律若干问题的 解释》 加强对有关服务市场价格行为的 监管，坚决依法查处串通涨价、 价格欺诈等不正当价格行为，维 护正常市场价格秩序，保持价格 水平基本稳定，保障市场主体合 法权益 《国务院关于修改部分 行政法规的决定》中华 人民共和国国务院第 666号令 删去《物业管理条例》中关于物 业管理职业资质的第三十三条、 第六十一条 民政部、中央组织 部，中央综治办、国 家发展改革委、教育 部、工业和信息化 部、公安部、司法 部、财政部、人力资 源社会保障部、住房 和城乡建设部、农业 部、文化部、国家卫 生计生委、体育总局 为增强城乡社区服务功能，提高 城乡居民生活水平，促进城乡发 展一体化，维护城乡基层和谐稳 定，制定本规划 《国务院关于第三批取 消中央指定地方实施行 政许可事项的决定》（国 发〔2017〕7号） 取消审批后，住房和城乡建设部 要研究制定物业服务标准规范， 通过建立黑名单制度、信息公 开、推动行业自律等方式，加强 事中事后监管 《国务院关于修改和废 止部分行政法规的决定 （中华人民共和国国务 院令第 698号） 住房和城乡建设部、 工业和信息化部、公 安部、商务部、卫生 健康委、市场监管总 局 将智慧物业纳入智慧城市网络之 下，明确了智慧物业建设的方向 并为智慧物业建设提供了更多切 实的保障 中央政法委、中央文 明办、发展改革委、 公安部、财政部、人 力资源社会保障部、 应急部、市场监管总 局、银保监会 老、托幼、家政、文化、健康、 房屋经纪、快递收发等领域延 伸，探索“物业服务+生活服 务”模式 要求定期开展公民体质监测和健 身活动状况调查，体育主管部门 定期举办全国性群众体育比赛活 动 努力开发体育竞赛和体育表演市 场，协调推进体育产业与相关产 业互动发展 《关于加强大型体育场馆运 营管理改革创新提高公共服 务水平的意见》（体经字 〔2013〕381号） 规范体育场馆运营管理，鼓励充 分挖掘场馆资源，开展多种形式 的经营和服务，发展体育及相关 产业 《关于加快发展体育竞赛表 演产业的指导意见》（ 〔2018〕121号） 积极推进体育竞赛表演产业专业 化、品牌化、融合化发展，培育 壮大市场主体，加快产业转型升 级 《关于促进全民健身和体育 消费推动体育产业高质量发 展的意见》（〔2019〕 43号） 《关于加强全民健身场地设 施建设发展群众体育的意见 （〔2020〕36号） 《全民健身计划（2021— 2025年）》（国发〔2021〕11 号） 为促进全民健身更高水平发展， 更好满足人民群众的健身和健康 需求，依据《全民健身条例》，制 定该计划 《关于进一步加强体育赛事 活动安全监管服务的意见》 （体规字〔2021〕3号） 为规范体育赛事活动，促进体育 事业健康发展，根据《中华人民 共和国体育法》《全民健身条例》 以及其他相关法律法规，制定本 办法 落实高危险性体育赛事活动管理 规定，确保高危险性体育赛事活 动安全有序开展 物业管理行业的发展水平与居民的工作与生活环境密切相关，同时物业管理行业吸纳了大量的劳动力，提供了大量就业岗位，为保持经济持续增长发挥了积极作用。 ①《关于放开部分服务价格意见的通知》（发改价格[2014]2755号） 2014年 12月 17日，国家发改委发布《关于放开部分服务价格意见的通知》（发改价格[2014]2755号），提出放开部分地方实行定价管理的服务价格，包括：（i）房地产经纪服务。房地产经纪人接受委托，进行居间代理服务收取的佣金。（ii）非保障性住房物业服务。物业服务企业接受业主的委托，按照物业服务合同约定，对非保障性住房及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动等向业主收取的费用。保障性住房、房改房、老旧住宅小区和前期物业管理服务收费，由各省级价格主管部门会同住房和城乡建设行政主管部门根据实际情况决定实行政府指导价。放开保障性住房物业服务收费实行市场调节价的，应考虑保障对象的经济承受能力，同时建立补贴机制。（iii）住宅小区停车服务。物业服务企业或停车服务企业接受业主的委托，按照停车服务合同约定，向住宅小区业主或使用人提供停车场地、设施以及停车秩序管理服务所收取的费用。 ②《国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》（[2015]85号） 2015年 11月 19日，国务院办公厅发布《国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》（[2015]85号），明确要以增进人民福祉、满足人民群众日益增长的生活性服务需要为主线，大力倡导崇尚绿色环保、讲求质量品质、注重文化内涵的生活消费理念，创新政策支持，积极培育生活性服务新业态、新模式，全面提升生活性服务业质量和效益，为经济发展新常态下扩大消费需求、拉动经济增长、转变发展方式、促进社会和谐提供有力支撑和持续动力；要围绕人民群众对生活性服务的普遍关注和迫切期待，着力解决供给、需求、质量方面存在的突出矛盾和问题，增加服务有效供给，扩大服务消费需求，提升服务质量水平，推动生活性服务业便利化、精细化、品质化发展。今后一个时期，重点发展居民和家庭、健康、养老、旅游、体育、文化、法律、批发零售、住宿餐饮、教育培训等贴近服务人民群众生活、需求潜力大、带动作用强的生活性服务领域，推动生活消费方式由生存型、传统型、物质型向发展型、现代型、服务型转变。 2016年 2月 6日，中央、国务院印发《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》，明确提出建筑八字方针“适用、经济、绿色、美观”，防止片面追求建筑外观形象，强化公共建筑和超限高层建筑设计管理。加强街区的规划和建设，分梯级明确新建街区面积，推动发展开放便捷、尺度适宜、配套完善、邻里和谐的生活街区。新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。健全公共服务设施。坚持共享发展理念，使人民群众在共建共享中有更多获得感。合理确定公共服务设施建设标准，加强社区服务场所建设，形成以社区级设施为基础，市、区级设施衔接配套的公共服务设施网络体系。 ④《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035年远景目标纲要》 2021年 3月 11日，十三届全国人大四次会议表决通过了关于国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035年远景目标纲要的决议，明确提出“以提升便利度和改善服务体验为导向，推动生活性服务业向高品质和多样化升级。加快发展物业等服务业，加强公益性、基础性服务业供给，扩大覆盖全生命期的各类服务供给”以及“提高物业服务覆盖率、服务质量和标准化水平”。 2022年 1月 21日，国务院办公厅印发了《“十四五”城乡社区服务体系建设规划》，提出“鼓励发展社区物业、维修、家政、餐饮、零售、美容美发等生活性服务业”，“鼓励有条件的地方引进专业化物业服务，建立健全业主和物业服务企业双向选择机制”以及“推动社区物业设备设施、安防等智能化改造升级。集约建设智慧社区信息系统，开发智慧社区移动应用服务，加速线上线下融合。” 2023年 5月 21日，中央办公厅、国务院办公厅印发《关于推进基本养老服务体系建设的意见》，提出“鼓励社会力量参与提供基本养老服务，支持物业服务企业因地制宜提供居家社区养老服务。” 近年来，扶持中国体育产业的相关政策密集下发，促进我国体育产业规模不断扩大、体系不断健全，开启行业高速发展的黄金时期。 2014年 10月 20日，国务院发布的《关于加快发展体育产业促进体育消费的若干意见》强调，到 2025年体育产业总规模超过 5万亿元，将全民健身上升为国家战略；采取大力吸引社会投资、完善健身消费政策、完善税费价格政策、完善规划布局与土地政策、完善人才培养和就业政策、无形资产开发保护和创新驱动、优化市场环境等措施，进一步优化市场环境，完善政策措施，加快人才、资本等要素流动，优化场馆等资源配置，提升体育产业对社会资本吸引力；丰富体育产业内容，推动体育与养老服务、文化创意和设计服务、教育培训等融合，促进体育旅游、体育传媒、体育会展、体育广告、体育影视等相关业态的发展。 ②《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035年远景目标纲要》 2021年 3月 11日，十三届全国人大四次会议表决通过了关于国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035年远景目标纲要的决议，明确提出“建设体育强国”，“推进社会体育场地设施建设和学校场馆开放共享，提高健身步道等便民健身场所覆盖面”以及“发展具有世界影响力的职业体育赛事。扩大体育消费，发展健身休闲、户外运动等体育产业”。 2021年 10月 8日，国家体育总局印发《“十四五”体育发展规划》，鼓励地方政府承办国内外高水平体育赛事，支持职业体育俱乐部建设，并且明确提出围绕场馆智能化、服务科学化、保障精细化、管理信息化进行改造提升，打造一批集“训练、科技、医疗、教育、服务”于一体的国际一流训练基地。 2022年 3月，中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于构建更高水平的全民健身公共服务体系的意见》，提出“到 2025年，更高水平的全民健身公共服务体系基本建立，人均体育场地面积达到 2.6平方米，经常参加体育锻炼人数比例达到 38.5%”等主要目标，在“完善支持社会力量发展全民健身的体制机制、推动全民健身公共服务城乡区域均衡发展、打造绿色便捷的全民健身新载体、构建多层次多样化的赛事活动体系、夯实广泛参与全民健身运动的群众基础、提高全民健身标准化科学化水平、营造人人参与体育锻炼的社会氛围”等多方面提出指导意见，并明确了“积极吸引社会力量参与，支持有意愿的房地产企业以及健康养老、文化旅游等社会资本投资全民健身”。 2023年 6月 5日，体育总局、发展改革委、财政部、住房和城乡建设部、人民银行共同印发了《全民健身场地设施提升行动工作方案（2023-2025年）》，明确“开展健身设施强基础、提质量、优服务、增效益四大行动，扩大健身设施增量、提升健身设施质量、用好健身设施存量，提升健身设施开放服务水平和综合使用效益”，在工作机制上“支持鼓励社会力量参与，引导扩大多元化、多层次的公共服务供给”，并提出“积极推进通过政府向社会力量购买服务的方式提供公共体育服务。” （三）行业基本情况和未来发展趋势 新型城镇化建设持续推进，房地产市场基本需求和合理利润空间依然存在，在优质物业管理服务的需求增长以及物业管理行业不断迎来利好政策的背景下，行业管理规模正向增长，为市场参与者的良好发展提供机遇。与此同时，为满足居民多样化多层次的居住生活需求，推动社会高质量发展，政策层面始终鼓励物业服务企业向社区零售、养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等生活服务领域延伸。 随着我国经济环境稳中向好，居民追求美好生活的预期不断提升，住户对于物业公司提供的资产服务及社区生活服务的需求亦不断增加，多样化社区增值服务仍有增长潜力。 中国物业管理行业始于 1981年，当时国内第一家物业管理公司于深圳经济特区成立。继《物业管理条例》于 2003年正式颁布，《中华人民共和国物权法》于 2007年正式颁布并于 2007年、2016年和 2018年多次修订及《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》于 2021年正式颁布后，物业管理行业的监管框架日趋完善和成熟。现今，中国物业管理行业服务于多类物业，包括住宅物业、商业物业、写字楼、公共物业、产业园、学校、医院及其他物业。 在政策鼓励物业行业发展的大背景下，物业管理公司积极响应国家政策，逐步向全社会服务过渡转型，行业发展迎来突破。依据中指研究院统计，物业管理百强企业在管面积均值由 2017年的 3,163.83万平方米增加至 2023年的 6,798.10万平方米，复合年增长率为 13.60%；百强企业营业收入均值由 2017年的 7.42亿元增加至 2023年的15.50亿元，复合年增长率为 13.06%。根据中国物业管理协会的数据，截至 2022年底，全国共有物业服务企业约 3.6万家，从业人员约 1,200万人，预计到 2025年，物业服务市场规模将达到 2.5万亿元。 非住宅业态诸如商业、办公、学校、医院、体育场馆、交通、政府公建、城市服务等领域，已从低渗透、低竞争的可选业态转变成为物业管理公司项目重点拓展方向。 非住宅业态受物业管理公司重视主要基于两个原因。首先，非住宅业态存量市场空间广阔，进军非住宅业态是物业管理公司扩充规模的有效手段。面对庞大的市场空间，非住宅业态的潜力还有待进一步释放。其次，与住宅物业服务费相比，非住宅业态的物业费较高，是物业管理公司提升营业收入的重要抓手。此外，伴随城镇化进程推进以及城市治理需求的持续增长，物业管理公司的服务空间由社区逐步走向城市，争相布局城市服务赛道，服务空间实现纵向扩大。城市服务是物业管理公司的重要战略部署，也是扩张规模、提升营业收入的重要抓手。 （3）满足业主多元需求，布局“全生命周期+全生活场景”增值服务 除了管理空间和范围的延伸，物业管理服务已从最初的“四保”服务（保安、保洁、保绿和保修等基础物业服务），逐渐延伸至为业主和客户提供各类增值服务，围绕人的日常生活需求和全生命周期需求，探索出多样化的社区增值服务，凭借离业主近的天然优势，守住人的流量入口，挖掘巨大的多元生活服务潜能。 一方面，物业管理公司以“未成年、中青、长者”整个生命周期为线索，针对幼儿、年轻人、老人等不同群体打造“全龄段”多元服务，布局托幼、亲子、社区零售、美居、养老等领域，满足不同年龄段人群的特定性需求；另一方面，物业管理公司以居家、旅游、餐饮、空间运营、智慧服务等多元生活场景为基础，持续衍生出各种相关的服务品类，为业主提供便捷、舒适、高效的一站式生活服务。 从物业管理百强企业的经营成果看，社区增值服务不仅想象空间广，更是企业扩营收、增效益的重要贡献者。依据《2024中国物业服务百强企业研究报告》，从收入端看，2023年物业管理百强企业增值服务收入均值为 2.36亿元，其中，社区增值服务收入均值约 1.66亿元，成为推动业绩增长的重要引擎。从盈利能力看，2023年物业管理百强企业的平均毛利率为 20.85%，而社区增值服务毛利率水平普遍高于整体水平，可有效提升企业的盈利能力。 市场竞标是独立市场化能力的象征，也是积极、长远的发展模式和拓展手段。物业管理公司通过及时掌握市场公开信息，寻求竞标机会等方式，以优质的服务、良好的市场口碑及专业高效的管理模式，赢得招标方青睐，进一步提升外拓比例。大部分物业管理企业成立专门的市场拓展团队，关注市场招投标信息，提前沟通、介入，中标第三方项目尤其是非住宅业态项目，独立市场化能力和全国业务拓展能力显著提升。 此外，物业管理公司加强与第三方开发商及物业管理公司的合作，整合合资公司或合作企业的开发资源，拓宽合作边界，进一步提升第三方项目拓展能力。在此背景下，物业管理公司第三方在管面积占比迅速提升，依据《2024中国物业服务百强企业研究报告》，2023年物业管理百强企业第三方管理面积占比达到 54.53%，已连续三年超过 50%。 人才是企业发展的不竭动力，在物业管理公司加速扩张规模的背景下，人才储备越发重要。物业管理公司加大招收高学历人才力度，进一步调整、优化人才结构。依据《2024中国物业服务百强企业研究报告》，2023年物业管理百强企业从业人员本科及以上人员占比 12.16%，大专学历人员占比 23.15%。物业管理公司持续调整人才结构，员工平均学历程度不断增长，不断提高企业员工的工作能力及素质，为企业高质量发展提供人才支撑。在行业智慧化水平不断提升的发展趋势下，能够适应智能化、网络化等高质量物业管理服务的人才成为了物业管理公司的首选目标。 为提高服务质量及降低人工成本，大部分物业管理公司已设立内部标准化操作程序，且在日常营运中不断采用信息技术。此类物业管理公司持续将业务营运中的劳动密集型工作外包给分包商，同时更加重视招聘和培训专业化和熟练雇员，促进智慧管理及信息技术的实施，并积极推动创新以便维持其领先的市场地位。 基于降低服务成本、提升管理效率、创新服务模式、提高业主服务体验等方面考虑，物业管理公司对传统设备进行智能化升级，运用 5G、物联网、云计算、人工智能、机器人等新技术建设“智慧物业平台”，利用科技驱动智慧物业创新发展，以实现服务更精细化、场景更多元化、业主居住更便捷、服务成本更优等功能。通过整合线上及线下信息资源，物业管理公司致力于各项服务的数字化、自动化、现代化，并向业主、住户及租户提供一站式的服务平台。 近年来，持续高涨的全民健身热潮不断推动着体育产业迅速发展，体育产业规模也不断扩大。《中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》提出，到 2035年我们要建成体育强国。2021年 8月 3日，国务院印发的《全民健身计划（2021—2025年）》制定了到 2025年全国体育产业总规模达 5万亿元的发展规划，我国体育产业未来发展空间巨大。2023年 6月，国家五部门联合印发《全民健身场地设施提升行动工作方案（2023-2025年）》，提出到 2025年社区15分钟健身圈实现全覆盖的目标。此外，《体育强国建设纲要》《关于构建更高水平的全民健身公共服务体系的意见》《关于体育助力稳经济促消费激活力的工作方案》等政策和指导意见的相继出台进一步推动了我国体育产业的高速发展。未来伴随相关体育运动鼓励政策深入实施，全民健身公共服务水平将显著提升，行业主体将享受需求驱动带来的市场红利。 据国家体育总局普查数据，我国体育场地由 2019年末的 354.44万个增加至 2023年末的 459.27万个，体育场地面积从 2019年末的 29.17亿平方米增加至 2023年末的40.71亿平方米。 国务院办公厅于 2019年 9月印发《关于促进全民健身和体育消费推动体育产业高质量发展的意见》，明确提出将深化“放管服”改革，释放发展潜能放在首位，政府投资新建体育场馆应委托第三方企业运营，不宜单独设立事业单位管理。在国家政策深化场馆运营管理改革的推动下未来体育场馆将更多交由第三方公司管理，体育场馆的市场化运营管理空间会逐渐提升。 依据国家统计局数据，2017-2022年中国体育产业产出值由 21,988亿元增长至33,008亿元，增长原因主要包括体育产业利好政策推出，体育服务业迅速发展以及居民体育消费能力逐渐增强等。其中，体育服务业 2022年产出值达 17,779亿元，占总体育产业的 53.9%。体育产业的市场需求与经济规模逐年增长，体育服务业保持良好发展势头。根据国务院全民健身计划，预计至 2025年，中国体育产业总规模将达到 5万亿元，重点发展体育场地设施建设、赛事活动组织、健身器材研发制造等领域。 2023年 1月，国家体育总局颁布《体育赛事活动管理办法》，提到地方体育行政部门应当按照国务院、地方人大和人民政府的相关规定，减少体育赛事活动审批；对保留的审批事项，不断优化服务；同时地方体育行政部门应当根据实际需要会同当地有关部门对商业性、群众性大型体育赛事活动建立联合“一站式”服务机制或部门协同工作机制。《关于扩大战略性新兴产业投资培育壮大新增长点增长极的指导意见》指出，鼓励数字创意产业与旅游体育等领域融合发展，激发市场消费活力，提供包括智能体育等多元化消费体验。 智能化、信息化是体育场馆发展的特色。在“互联网+”趋势下，随着体育赛事需求的增加、政府政策的推动、大众健身娱乐热情高涨，国内部分场馆硬件相对陈旧、软件落后的状况很快将得到改善。安装 LED显示屏、加强灯光音响控制和环境监测、进行人流统计、增加场地预定和赛事通知功能等，都是更充分地运用场馆，提升客户体验的具体方法。 经过数十年的发展，物业管理市场变得日益集中，中国物业管理行业参与者正面临更加激烈的市场竞争。在此背景下，大型物业管理公司积极改善其战略布局以增加各自的市场份额，实现更好的经营业绩。 依据《2024中国物业服务百强企业研究报告》，2023年前十大物业管理公司管理面积均值达 4.53亿平方米，是物业管理百强企业均值的 6.67倍，头部效应凸显，强者恒强态势显著。伴随近几年越来越多的上市企业募集到充足的资金支持，房地产开发步入调整周期，母公司出现不同程度的资金问题，为物业服务公司收并购市场创造了进一步的整合机会。各公司审慎考虑并购这种高速拓展规模方式的利与弊，真正依靠自身资源禀赋和优势实现内生增长，找到速度和质量的平衡点，在激烈的角逐中力求占据强大的规模与资源优势，在市场拓展中全力塑造自身品牌特色，提高品牌溢价和企业市场竞争力。 在文体运营方面，受益于现有赛事商业化运营程度的快速提升，国内体育赛事市场规模处于快速增长阶段，整体来看体育赛事市场仍具备长期的投资价值。国家体育总局 2021年普查数据显示，接近一半的体育场地由各事业单位自主经营，真正交由第运营公司主要分为国有背景企业和民营企业两大类，在行业发展早期，较多场馆的运营都离不开政府支持，从而形成了一批国有背景下的场馆管理公司，包括中体产业、华体集团等。随着体育产业快速发展，更多民营企业也开始投入到场馆运营行业中。 发行人进入物业管理、专业保洁等领域早，经过多年的精耕细作，建立起较高的市场地位。“珠江城市服务”、“江迅清洁”等历史性、传承性品牌具有较高的品牌美誉度和影响力；“珠江管理专修学院”为广州地区物业管理行业输送大量高素质管理人才。根据中指研究院《2024中国物业服务百强研究报告》，公司为 2024中国物业服务百强企业 TOP15、中国国有物业服务优秀企业、中国智慧城市服务领先企业。 发行人是广州市首批“体育与健身”链主企业，链主企业对产业链大部分企业的资源配置和应用具有较强的影响力。公司充分利用广州市链主企业话语权及其技术、资本、品牌等资源优势，持续提升自身品牌影响力和品牌溢价。 物业管理费是物业管理公司的主要收入来源。物业管理费可按包干制或酬金制收取。根据中指研究院的统计，按包干制收取物业管理费是中国物业管理行业，尤其是住宅物业的主要收入模式，这是因为包干制简化了业主及住户就重大开支的集体决策流程从而提高了效率，同时激励物业管理服务提供商优化营运从而提高盈利能力。 国家体育总局从运营主体的视角划分把体育场馆运营模式分为自主运营、合作运营、委托运营三种模式： （1）自主运营场馆的拥有方自己负责场馆的日常运营、市场开发、维护管理等，并享受场馆运营的全部营收； （2）合作运营模式一般是场馆产权方将场馆的全部经营管理权移交给合作方，合作方在经营过程中若需要增减相应设施需由场馆拥有方进行配置。一般而言，合作方全权负责场馆的日常运营及市场开发，但场馆产权方仍负责场地的维护、场地服务人员管理等； （3）委托运营模式根据产权主体和运营主体间权、责、利的不同，有承包经营、租赁经营、委托经营等不同的操作形式。承包经营是指在不改变场馆所有权的前提下，将场馆经营权有期限地交由承包人行使，并由其交纳承包费，完成一定经营目标；租赁经营是指场馆产权方与经营者之间通过订立合同而实现场馆经营管理权的转移，承租者对场馆具有占有、使用、收益的权利；委托经营是指在不改变体育场馆产权性质和功能定位的前提下，产权主体委托社会组织（社会团体、企业、项目公司等）进行经营管理，受托公司应具备专业的体育场馆运营能力，产权主体向受托方支付委托运营费。 大型体育场馆运营主要可分为两大类业务：场地出租和衍生服务业。场地出租主要用于体育赛事、文娱活动、健身培训等占用场地；衍生服务业包括餐饮、酒店、各类零售商店等配套设施，以及休闲旅游。 在管项目数量方面，截至 2024年 3月末，公司在管物业项目 358个，第三方拓展在管项目占比超过 68%。在管物业项目营业收入方面，截至 2024年 3月末，第三方在管项目营收占比超过 60%。目前公司已建立自己的市场化运作模式，市场拓展团队的素质较高、应变能力强，具备强大的第三方业务发展能力。 公司在政府物业和医院物业业态具有较强的竞争力。公司是首批在内地率先引进中国香港先进物业管理模式的物业管理公司之一，并依托来自中国香港的物业管理模式以及在广州管理不一样物业累积的经验，逐步形成自有模式，荣获“2021中国物业服务专业化运营领先品牌企业”。公司为广州市人大、武汉市政协、广东省财政厅及广东省外事办公室等重点城市核心区域的政府及公建写字楼提供物业管理服务，其政府物业具有营收占比高、品牌影响力强、市场口碑好等特点。同时，公司在医院业态中形成了一定影响力，荣获中物协“2021中国医院物业领先企业”荣誉称号。在2020年初，公司受中央政府委托，紧急驰援武汉火神山医院，获得武汉火神山医院指挥部的高度认可。公司勇担社会责任，以党建引领发展的“红色物业”擦亮国资物业服务企业的新品牌，并荣获“2021中国红色物业服务优秀企业”荣誉称号。 公司立足广州、深耕大湾区，数十年来深受市场认可。公司自成立以来，面向大湾区提供住宅、非住宅物业服务，明确其城市综合服务的战略定位。截至 2024年 3月末，公司业务已覆盖粤港澳大湾区内九个城市中的七个（广州、佛山、珠海、东莞、惠州、江门、肇庆），并进军中国其他 9个省份，包括安徽、福建、广西、海南、陕西、湖北、湖南、云南、浙江等。据中指研究院数据，珠江城服在 2024中国物业服务百强企业排行榜中位列第 14位。 经过逾 30年的发展，公司在夯实原有住宅物业服务的底盘基础上，逐渐拓展非住宅物业服务领域，构筑多元化业务发展体系，形成了二十余种业态的综合服务体系。 目前，公司从一站式写字楼服务、专业酒店管理服务延伸至交通枢纽综合体服务、城市综合服务、专业化医院后勤服务、政府机关后勤服务等城市服务领域。另外，公司按照城市服务领域分布，已构建多个专业化团队，如保洁消杀公司、安保公司、运维服务公司（维保）、房地产服务公司（房地产中介）等。总体而言，已初步发展成为物业管理全链条的集团公司。 公司是国内文体场馆运营服务方面的龙头国企，截至 2024年 3月末，公司目前已签约体育场馆项目共 25个，覆盖广东、山东、重庆、福建、浙江、河南、云南等地，其中包括广州体育馆及广州亚运城体育馆、济宁奥体中心及枣庄文体中心、晋江第二体育中心、衢州市体育中心、温州瓯海奥体龙舟运动中心、开封市体育中心、昆明呈贡文体活动中心等，建筑面积约 308.28万平方米；其中，大型体育场馆项目 20个，建筑面积约 262.51万平方米。公司在以委托运营和公私合营模式参与场馆建设以及管理运营服务方面拥有极大优势，并不断向浙江、福建、重庆等经济发达地区输出其经验和服务。体育场馆项目大多通过委托运营或者公私合营模式获取，运营期限通常在5年以上，平均 15-17年，甚至最高可达 30年，业务现金流稳定，可持续发展能力强。 自 2001年起，公司运营管理的广州体育馆就实现国内较早探索公司化、市场化运营模式，是国有企业中最先向体育场馆提供管理及运营服务的先驱企业之一。作为文体运营的一站式全链条综合服务商，公司以体育场馆为媒介，提供包括赛事活动、运营管理、体育培训、顾问咨询等在内的服务，具有举办大型赛事、大型政府活动及大型商业活动等的丰富经验。公司是国内目前少数成功运营保障过世界级、亚洲级、国家级、省市级大型赛事活动的专业公司之一，运营保障了 2019国际男篮世界杯、第49届世乒赛、苏迪曼杯羽毛球赛、第十六届亚运会、第九届全运会、CBA全明星赛、广东省庆祝中华人民共和国成立 70周年大会、杭州第 19届亚运会三大项目（龙舟、足球、举重）、2023SJJCF世界体育柔术巡回赛、2023-2024浙江卫视跨年晚会等多项重大活动，以及张信哲、王菲、艾薇儿、莎拉布莱曼等国际明星演唱会。 经过多年发展，公司在赛事、演艺、文化活动以及培训、商业等方面积累了丰富的资源。2021年公司被评为广州市首批“体育与健身”链主企业，链主企业对产业链大部分企业的资源配置和应用具有较强的影响力。公司充分利用广州市链主企业话语权及其技术、资本、品牌等资源优势，立足广州及湾区，通过整合产业链上、中、下游相关体育公园、社区场馆、赛事 IP、文化演艺 IP、企业年会及运动会活动等资源和业务，并逐步辐射全国，持续提升自身品牌影响力和品牌溢价。同时将抢抓粤港澳大湾区承办 2025年全运会的重大机遇，以承接相关专业赛事为契机，整合大型体育场馆资源、社区体育场地资源及校园体育资源等，引领湾区文体事业高质量发展。 公司业务总部市场拓展部负责制定总体市场拓展策略和目标，进行行业和市场研究以及发展维护客户关系。总部市场拓展部负责制定总体市场拓展策略，制定有关市场拓展的相关政策，促进并加强各子公司和区域公司之间的协作和培训。各子公司和区域公司负责执行总部的市场拓展策略，开展具体的业务开发，管理投标相关工作以及探索其他地区或业务拓展的可能性。 各子公司和区域公司通常负责具体实施相关销售和营销策略。此外，各子公司和区域公司在各自地区内探索和建立信息渠道，以进行业务开发和市场研究。此类信息渠道包括物业开发商或业主委员会发布投标机会的网站、各省市采购平台、公共资源交易中心、大型招标代理网站等，通过客户和其他行业参与者推荐或与其频繁交流以挖掘潜在业务机会。 按照采购对象的种类，可以将公司在城市服务业务板块的采购分为货物类采购、服务类采购和工程类采购。货物类采购包括装修材料、办公用品以及家具、清洁用品、安保用品等，主要为项目运营和管理过程中所需的物资。服务类采购包括项目保洁、绿化服务、秩序外包、安保、电梯保养与维修、道闸改造、软件系统维护、公关活动策划等业务，公司为了提升服务品质和顾客满意度，将部分业务外包给专业、高效的服务供应商。工程类采购包括设施设备安装及改造、机电工程、信息工程、网络工程及其相关的装修、装饰、拆除、修缮工程、道路修建等。 公司业务总部负责监督采购的规范性，并制定采购规范相关规定。在雇用分包商时，各子公司和区域公司根据采购预算选择采购方式，并根据分包商的服务的品质、行业声誉、价格、过往表现和合作性等标准评估其投标书并最终决定是否雇佣。 公司总部定期收集各分子公司和区域公司对供应商的评估。各项目经理每月定期检查分包商的工作质量，并记录所发现的任何问题。此外，公司已制定内部政策和程序以管理关于分包商所提供服务的投诉。除保洁和安保服务外，公司每年对分包商进行审查和评估，针对保洁和安保服务，公司则每天检查对其所管理项目开展的有关工作，后续展开月度审核。 具体采购方式包括招标、择优竞价、竞争性谈判（磋商）、询价、单一来源、直接采购及其他方式，根据采购受邀对象是否特定分为公开采购和非公开采购。公开采购是指公开发布采购公告邀请不特定供应商参与采购的方式，包括公开招标、公开择优竞价、公开竞争性谈判（磋商）、公开询价及其他公开方式。非公开采购是指采购人直接邀请特定的供应商参与采购的方式，包括邀请招标、邀请择优竞价、邀请竞争性谈判（磋商）、邀请询价、单一来源、直接采购及其他非公开方式。 公司作为综合城市服务提供商，根据不同客户的需求，与客户签订服务合同，依据合同约定提供物业管理服务。对于非住宅项目，公司受项目产权人（或承租人）的委聘提供物业管理服务。当产权人与承租人之间签订合同，约定由承租人而非产权人承担服务费时，公司作为服务提供商，将与承租人签订单独的服务合同，承租人由此成为公司的客户。对于住宅项目，公司在住宅物业交付给业主前向开发商提供城市生活服务，如案场服务和其他专业服务。在开发商或独立第三方交付物业住宅后，公司为独立第三方客户提供城市生活服务。依据《物业管理条例》，业主可依法成立业主委员会，并自行选聘物业管理服务提供商。 物业管理费按包干制或酬金制收取。包干制收费模式下，公司收取固定包干费用，盈余或者亏损均由公司享有或者承担，而物业管理费则根据物业管理服务协议的条款，按季度或按月收取。包干制模式节省集体决策过程并激励管理者提供高效服务，是住宅物业的主流收费模式。酬金制收费模式下，公司通常每季度或每月按客户应付的物业管理费总额的预定比例收取酬金，公司将酬金费用确认为收益，而剩余部分用作营运资金以支付在提供物业管理服务时产生的成本，结余或者不足均由客户享有或者承担。 公司的销售模式为直销。体育场馆拓展由公司市场拓展中心负责，单个场馆经营由项目公司负责。场馆拓展通过以下方式维系现有客户及开拓新客户：一是提供个性化服务：针对不同客户的需求，提供个性化的服务方案，满足客户的特殊需求。二是定期对客户进行回访：了解客户的需求和满意度，及时解决客户的问题和反馈。三是建立长期合作关系：与客户建立长期稳定的合作关系，提高客户对公司的信任度和忠诚度。四是持续创新：结合项目市场环境推出新的产品和服务，吸引新客户，保持公司在市场上的竞争力。公司通过丰富的场馆资源和赛事举办经验为客户提供文体运营服务，由专人根据活动特点、客户需求制定个性化服务方案，并由公司各部门参与实 施。 （2）采购模式 文体运营业务的具体采购方式包括招标、择优竞价、竞争性谈判（磋商）、询 价、单一来源、直接采购及其他方式，根据采购受邀对象是否特定分为公开采购和非 公开采购。公开采购是指公开发布采购公告邀请不特定供应商参与采购的方式，包括 公开对外招标、公开择优竞价、公开竞争性谈判（磋商）、公开询价及其他公开方式。非 公开采购是指采购人直接邀请特定的供应商参与采购的方式，包括邀请招标、邀请择 优竞价、邀请竞争性谈判（磋商）、邀请询价、单一来源、直接采购及其他非公开方 式。 采购人在采购立项获得审批后发起采购流程，具体流程如下： （未完）
